老破小能买吗，多年来，这个问题被不同的读者反复提及。今年，关于老破小的风向似乎有了变化。

　　数据显示，2024年上海1月份，光300万以下（老破小）的房源成交了8486套，到了3月份成交11349套，增长率近33%。

　　去年，上海二手成交量约17万套，其中，300万以下（老破小）占比约60%，300-600万成交占比约28%。

　　成交量高的背后，还有价跌。易居研究院表示，今年一线城市老破小的泡沫，已经挤到接近2018年的水准。

　　在成都，老小区，是二手房挂牌的主力，在贝壳APP，有30%的房源房龄都在20年以上；成交中，在贝壳平台中，今年主城区房龄20年以上的老小区，成交占比在20%左右，这与去年的数据持平。

　　说到老破小，许多人都容易想到的是“学区房”，此前，我们更多的关注点往往在小面积、房龄大、单价高，并且具备学校资源的老小区身上。但如果撕掉学区标签，这类小区的单价变得更加温和。

　　我们以实业街为例，属于青羊区段的实业街19号，已开发有20余年。它凭借着泡桐树小学学区房的“光环”，在贝壳APP上的最新成交单价为3.8万元/㎡，价格回到2020年左右的水平，而同样户型的房源，在高峰期单价达到4.8万元/㎡。

　　从实业街19号步行500米，即是上世纪90年代修建的实业街57号小区。由于属于金牛区，学区划入了西安路小学。最新的成交单价仅有1万元左右，一套约50㎡的套二总价仅50万元出头。

　　上述两个小区，因为学区不同，有着较大的价格差距。但如果仅与它们自身相比，可以发现，两个小区的成交价格都有回落，前者比起高峰单价跌了万元，而后者最新的成交单价是9800元/㎡，比此前也有了3000元/㎡左右的回落。

　　两个小区，都体现了成都老破小的一个现状：价格回落。而整体来看，没有学区加持的老破小价格更温柔、且下行空间不大，但想比老破小学区房价格天花板低，且流通性不强。

　　在社交平台上，关于爆改老破小的帖子不计其数。小区外部环境的破旧与内部的温馨，形成了强烈的对比，很多预算有限的年轻人，开始萌生了买老小区的念头——低总价就能撬动一套主城区核心房产，拥有自己的家，这也不失为一种选择。

　　一方面，这类房源位置选择多。在成都核心位置，有许多老小区，它们位置好、拥有浓郁的生活气息。在这些小区附近，繁华的商业、地铁站、医院，都不是极度稀缺资源，根据个人需求，这些资源旁边有丰富的二手房可以选择；

　　另一方面，这类房子价格很便宜。在贝壳APP上，一套位于春熙路地铁口，紧邻太古里的老房子，成交总价在一百万出头。而在成都二环内，靠近地铁站的许多老小区，单价就在万元出头，甚至9000元/㎡左右，如果从买房子的资源的角度来看，老小区拥有很大的性价比。

　　首先，居住的隐性成本更高。花几十万买到一套心仪的房子自然是好事，但这买入后的装修和维护成本同样重要，因为使用年限久，许多隐蔽工程或许面临重做，在装修支出上，是不可忽视的成本；并且，房子如果过于老旧，房龄超过25-30年，可能会被银行拒贷，也就是说，购房者需要做出一次性拿出一大笔钱全款的准备。

　　其次是增值空间小，换手比较难。买下一套老房子，但需要面临的另一个问题是，你准备在这套房子里住多久？

　　因为，当你考虑换房问题时，就需要想到，这类房子的流通性。但由于老小区量大，留给购房者的选择空间也大，换句话说：卖房时，你的竞争对手也多。

　　在贝壳后台，有大量的老破小长时间挂牌无人问津，因此，如果仅仅考虑临时居住，那么，买一套老破小不如暂时租房住，如果打算长期居住，把室内空间装修成自己喜欢的样子，老小区也是一个好的选择。

　　不过，这类房子也比较好租，我们做了一个测算，一套靠近地铁的老破小，装修后的租金回报率在3-4%左右，由于老破小的价格稳定，这一数据也会比较稳定。而从租金回报率的角度来看，这类房源的价值不如一些位置较好的公寓。

　　最后，老小区的停车难，或许会造成更多的困扰。房龄20年前的小区，在停车位规划时并不完善，停车难是大多数老小区面临的共同问题，有车家庭在选择这类房源时就需要更加慎重。

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